Пазарът на имоти в България се охлажда: какво означава това за теб през 2026 г.
Ако напоследък следиш обявите за имоти или самият ти обмисляш сделка, сигурно вече си усетил, че нещо се промени. Брокерите говорят по-малко за „надпревара за всеки имот" и повече за „готовност за преговори". Официалните данни го потвърждават с цифри — и те са доста красноречиви.
Пазарът в цифри
- -17,9% сделки с имоти през второто тримесечие на 2026 г. спрямо същия период на 2025 г.
- 45 965 изповядани покупко-продажби за април–юни 2026 г. в цялата страна (при 56 010 година по-рано).
- +9,4% ръст на цените на жилищата на годишна база — второ място в целия ЕС по темп на поскъпване.
- 74% дял на сделките с ипотечен кредит в София през второто тримесечие (при 65% през първото).
Според данните на Агенцията по вписванията, спадът не е инцидент за едно тримесечие: през първите три месеца на годината намалението вече беше 15,5%, а през второто се задълбочи. За цялото първо полугодие изтеглянето е около 17% на годишна база.
Защо цените не падат въпреки по-малкото сделки
Тук е моментът, в който повечето хора очакват логичното продължение: щом купувачите намаляват, цените би трябвало да тръгнат надолу. На практика не се случва точно така — поне не и до момента. Данните на НСИ за първото тримесечие показват, че жилищата в България поскъпват с 9,4% на годишна база, което нарежда страната на второ място в целия Европейски съюз по темп на поскъпване, веднага след Португалия.
С други думи — пазарът не рухва по цена, той просто се движи по-бавно. Продавачите, свикнали с години на непрекъснато покачване, все още се придържат към високите очаквания, докато купувачите вече не бързат — знаят, че времето сега работи в тяхна полза.
Кои градове усещат спада най-силно
Ефектът не е еднакъв навсякъде. Най-осезаемо намаление се отчита в Бургас — около 24% по-малко сделки на годишна база. Варна и София следват с спад от близо 17%. Конкретно в столицата, за второто тримесечие са вписани 8 874 продажби спрямо 10 647 година по-рано — намаление от 16,7%.
Изключение прави Пловдив, който анализаторите вече наричат „остров на стабилността" — спадът там е едва около 7%, значително по-плавен от останалите големи градове. Въпреки забавянето в броя сделки, цените на квадратен метър продължават да растат навсякъде: в София средно около 2600 евро (в отделни райони — над 4000 евро), а във Варна и Бургас между 1800 и 1900 евро.
Защо купувачите чакат, а продавачите не отстъпват
Обяснението, което дават брокерите, е сравнително просто: пазарът излиза от три необичайно активни години (2023–2025), подхранвани отчасти и от очакването за влизане в еврозоната. Такова темпо не е устойчиво безкрайно, и известно „изстудяване" се очакваше от доста време.
Обратната страна е, че отстъпки вече се появяват — нещо, което почти липсваше през последните години. По данни на агенции за имоти, реалните намаления спрямо обявената цена в момента се движат между 3% и 5%. Не е драстично, но е първият осезаем знак, че продавачите започват да омекват.
Съвет за купувачи: по-малката конкуренция означава повече пространство за преговори — можеш спокойно да поискаш отстъпка или удължен срок за плащане, вместо да бързаш заради страх, че някой друг ще купи имота преди теб.
Купи ли имот на по-спокойния пазар
Ако решиш да се възползваш от по-спокойния пазар и завършиш покупка, има един детайл, който често обърква хората заради остаряла информация в интернет: не се налага да подаваш декларация в общината, за да "прехвърлиш" имота на свое име за данъчни цели. От 2019 г. насам нотариусът и Агенцията по вписванията уведомяват общината служебно в 7-дневен срок след сделката, и тя открива данъчната партида на новия собственик автоматично. Изключение остава само при новостроящи (в груб строеж) и при придобиване от фирма на нежилищен имот — там декларация все още се подава.
Продаваш, но пазарът не ти дава добра цена? Обмисли наем вместо продажба
Ако си от продавачите, които усещат забавянето на собствен гръб — по-малко огледи, по-предпазливи купувачи, по-дълго чакане за приемлива оферта — има алтернатива, която все повече собственици обмислят точно сега: да отдадат имота под наем, вместо да продават на цена, която не ги удовлетворява.
Логиката е проста. Докато пазарът „намира дъното" си, имотът все пак генерира доход, вместо да стои празен в очакване на купувач с подходящо предложение. Много собственици гледат на това като на временно решение — а не малка част така и остават наемодатели за постоянно, след като усетят предимството на редовния паричен поток.
И не забравяй приемо-предавателния протокол
Ако решиш да отдадеш имота под наем, добра практика е — редом с договора — да съставиш и приемо-предавателен протокол. Той описва писмено в какво състояние е бил имотът към момента на предаването (инсталации, стени, обзавеждане), и е първото нещо, което ще ти потрябва при спор за щети в края на наемния период.
Какво следва до края на годината
Анализаторите от бранша са сравнително единодушни, че забавянето няма да изчезне рязко — по-скоро ще продължи в подобни темпове поне до края на 2026 г. Мненията за тежестта на промяната обаче се разминават: докато част от индустрията говори за „естествено балансиране" след необичайно силни години, други икономисти определят спад от порядъка на 18% като нещо по-сериозно от обикновено охлаждане.
Каквато и оценка да е по-точна, практическият извод остава един и същ и за двете страни на сделката: купувачите вече имат повече основания да преговарят, а продавачите — повече основания да обмислят алтернативи, вместо да чакат пасивно „старите" цени да се върнат.
В обобщение
- Сделките намаляват — с около 18% на годишна база през второто тримесечие на 2026 г., но цените продължават да растат.
- Бургас, Варна и София усещат спада най-силно; Пловдив остава сравнително стабилен.
- Купувачите вече имат повече пространство за преговори — появяват се реални отстъпки от 3–5%.
- Продаваш, но цената не те устройва? — обмисли наем вместо продажба, с договор и протокол към него.
Каквато и посока да поемеш — покупка, продажба или временен наем — всички документи за всяка от тези стъпки са готови за попълване тук, безплатно и без опашки.